26日(ri)，深(shen)圳市(shi)住房和建設(she)局印發(fa)《關于(yu)規(gui)范(fan)城(cheng)市(shi)更新實施工(gong)作(zuo)的若干意(yi)見》（以下簡稱“意(yi)見”）通知。本次政策聚焦城(cheng)市(shi)更新項目的全(quan)流程規(gui)范(fan)，意(yi)見內容提及建立房票制度，探索城(cheng)市(shi)更新項目補償安置多元化路徑。

業(ye)內(nei)專家表(biao)示，至此，一線城市(shi)均明(ming)確對(dui)建立房票制度的探索，將(jiang)提(ti)振市(shi)場對(dui)城市(shi)更新(xin)項目的信心；城市(shi)更新(xin)已從(cong)單(dan)純的物理空間改造(zao)向“業(ye)態升級(ji)+功能(neng)活化+數智賦能(neng)”的綜(zong)合治(zhi)理轉變，有助于打造(zao)宜居、韌性、智慧城市(shi)住(zhu)房體系(xi)。

房票吸(xi)引社會(hui)資本(ben)介入(ru)項(xiang)目 提振市場對(dui)城市更新項(xiang)目的(de)信(xin)心

意見(jian)通過“控新增、促存量、優規劃、降成本、防風(feng)險”五大路徑(jing)，推動(dong)(dong)深(shen)圳城市更新向“精準提質(zhi)”轉型。意見(jian)在推動(dong)(dong)多(duo)元化安置(zhi)補償方面，提及“建立(li)房票(piao)制度(du)，探索城市更新項目補償安置(zhi)多(duo)元化路徑(jing)”。

“據此，四個一線城市均已明確對房(fang)(fang)票(piao)制度(du)的(de)(de)探索。這是全國城中村改造以及(ji)貨幣化安置中的(de)(de)重要事件(jian)，具(ju)有非常重要的(de)(de)市場(chang)意(yi)義。”上海易居房(fang)(fang)地產(chan)研究(jiu)院副院長嚴躍進(jin)表示，從動拆遷(qian)的(de)(de)角度(du)看，購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)往往會在(zai)“資金(jin)”和“房(fang)(fang)源”兩(liang)方面做選(xuan)擇，一線城市房(fang)(fang)價堅挺向好，自(zi)然會增強(qiang)(qiang)購(gou)房(fang)(fang)者(zhe)“持房(fang)(fang)票(piao)選(xuan)房(fang)(fang)”的(de)(de)意(yi)愿，進(jin)而有助于增強(qiang)(qiang)房(fang)(fang)票(piao)的(de)(de)吸(xi)引(yin)力(li)、發(fa)揮(hui)更好的(de)(de)政策工(gong)具(ju)效應。

中指(zhi)研究院(yuan)華南(nan)分院(yuan)高(gao)級分析師孫(sun)紅梅認為(wei)，房(fang)票限定(ding)用(yong)于購(gou)買(mai)政(zheng)府指(zhi)定(ding)的商品房(fang)、保障性住房(fang)，直(zhi)接引導拆遷補償資金流(liu)入(ru)樓市。短期來看(kan)，房(fang)票政(zheng)策通過“定(ding)向購(gou)房(fang)”模式，可快速消化商辦(ban)及滯銷住宅(zhai)庫存。另外，政(zheng)策允許(xu)第三(san)方(fang)接盤(pan)爛尾項(xiang)(xiang)(xiang)目，房(fang)票可作為(wei)補償工具(ju)吸引社會資本介入(ru)，激活舊(jiu)改停滯項(xiang)(xiang)(xiang)目，將(jiang)有效提(ti)振市場對(dui)城市更新項(xiang)(xiang)(xiang)目的信心(xin)。

城(cheng)市更新向“業態升級+功(gong)能(neng)(neng)活化+數智賦能(neng)(neng)”的綜合治理轉變

大力實施城(cheng)(cheng)市更新是2025年全(quan)國住(zhu)房城(cheng)(cheng)鄉建設工作重點(dian)內容之一。

“伴(ban)隨著(zhu)我國(guo)城市發展進(jin)入(ru)了以提質增效為主的(de)新(xin)階段，城市更(geng)新(xin)的(de)內涵、目標與(yu)方(fang)式均(jun)發生了巨大(da)變化。”中央財(cai)經大(da)學商學院金融與(yu)財(cai)務管理系主任、數據管理研究中心主任張(zhang)光利副教授接受記者采訪時(shi)表(biao)示，城市更(geng)新(xin)已從單純(chun)的(de)物理空間改造向(xiang)“業(ye)態(tai)升級+功能活化+數智賦能”的(de)綜合治(zhi)理轉變，城市更(geng)新(xin)應與(yu)城市現代(dai)化治(zhi)理融合在一(yi)起(qi)進(jin)行討論。

近(jin)日，住(zhu)房城(cheng)鄉建(jian)設部發布了第二批城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)典型案例集(ji)（以下簡(jian)稱“案例集(ji)”），總結推(tui)廣(guang)城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)好經驗好做(zuo)法好案例，為(wei)更(geng)多(duo)城(cheng)市(shi)(shi)更(geng)新(xin)(xin)項目明確了方向。

3月9日，住房城(cheng)鄉建設部部長(chang)倪虹說，2019年以(yi)來全國已累計開工改造(zao)城(cheng)鎮老(lao)舊(jiu)小區近28萬個。記者研究案(an)(an)例集中的城(cheng)鎮老(lao)舊(jiu)小區改造(zao)類案(an)(an)例發現，這(zhe)些案(an)(an)例通過(guo)升級物業系統更智慧、實施零碳技術更環保、引入社(she)會資本更高(gao)效、先體(ti)檢再更新更規范(fan)等實踐，提高(gao)了(le)城(cheng)市(shi)更新項目(mu)的可持(chi)續性，對于(yu)激(ji)發區域活力、拉動投資起到(dao)積(ji)極(ji)作(zuo)用(yong)。

如(ru)重慶市江北(bei)區(qu)(qu)(qu)塔坪片(pian)區(qu)(qu)(qu)老(lao)舊小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)改(gai)造(zao)項(xiang)目(mu)針對老(lao)舊小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)邊界模(mo)糊、與(yu)市政環境密不可分的(de)普遍現狀，將住宅、社區(qu)(qu)(qu)商業(ye)(ye)、市政道路、街(jie)區(qu)(qu)(qu)納入(ru)(ru)“大物(wu)業(ye)(ye)”范疇，引入(ru)(ru)物(wu)業(ye)(ye)服務公司打(da)造(zao)“街(jie)區(qu)(qu)(qu)物(wu)業(ye)(ye)”模(mo)式，依托(tuo)智慧物(wu)業(ye)(ye)系統(tong)提(ti)供集約(yue)(yue)化服務；如(ru)北(bei)京(jing)市平(ping)谷區(qu)(qu)(qu)南(nan)小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)等老(lao)舊小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)綜(zong)合整治項(xiang)目(mu)，在建筑墻面(mian)安裝(zhuang)BIPV光伏(fu)幕墻，年發電量約(yue)(yue)4600千瓦時，實現公區(qu)(qu)(qu)照明自給自足，宣(xuan)傳近零碳理(li)念，該(gai)項(xiang)目(mu)還充分發揮政府資(zi)金的(de)引導(dao)作(zuo)用，最大程度(du)提(ti)升社會資(zi)本參與(yu)度(du)，社會資(zi)本投資(zi)占比達(da)33%；再如(ru)湖(hu)南(nan)省長(chang)沙市百川(chuan)里(li)片(pian)區(qu)(qu)(qu)老(lao)舊小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)改(gai)造(zao)項(xiang)目(mu)，創新社區(qu)(qu)(qu)、小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)維度(du)的(de)城市體檢指標(biao)體系，全(quan)面(mian)摸排片(pian)區(qu)(qu)(qu)內(nei)36個(ge)涉改(gai)老(lao)舊小(xiao)(xiao)區(qu)(qu)(qu)的(de)基本情況、存(cun)在問題、群眾改(gai)造(zao)意愿和(he)籌資(zi)能力(li)，并(bing)形(xing)成城市體檢評估報(bao)告(gao)。

正(zheng)如張光利說，城鎮(zhen)老舊(jiu)小區改(gai)造是(shi)城市更新的重要(yao)組件(jian)，也是(shi)提升(sheng)城市居(ju)(ju)住(zhu)價值、滿足居(ju)(ju)民居(ju)(ju)住(zhu)需求升(sheng)級的重要(yao)民生項(xiang)目，短(duan)期看可拉動房地產(chan)銷售及(ji)關(guan)聯產(chan)業，長期則(ze)有助于打造宜(yi)居(ju)(ju)、韌(ren)性、智慧(hui)城市住(zhu)房體系。

低碳高效、自然共生(sheng) 城市更新部署方向(xiang)更明確

談到未(wei)來城(cheng)市(shi)更新工作的部署方(fang)向，張(zhang)光利(li)(li)說，其中一個重要方(fang)向就是低(di)(di)碳(tan)(tan)與(yu)(yu)綠(lv)色(se)，未(wei)來城(cheng)市(shi)規(gui)劃將(jiang)深度融入低(di)(di)碳(tan)(tan)與(yu)(yu)綠(lv)色(se)發展理念，核(he)心方(fang)向包括：空間結(jie)構優(you)化(hua)，通(tong)過(guo)緊湊型(xing)城(cheng)市(shi)布局和(he)TOD模式（以公共(gong)交通(tong)為導(dao)向的開發）減少交通(tong)碳(tan)(tan)排放；綠(lv)色(se)基建普及，推廣海綿城(cheng)市(shi)、垂(chui)直綠(lv)化(hua)和(he)分布式能源系統；產業生態轉型(xing)，建設零碳(tan)(tan)園區并推動工業用地循環利(li)(li)用；智慧技術賦(fu)能，利(li)(li)用數(shu)字孿生和(he)AI算(suan)法優(you)化(hua)資源管理。政策(ce)層(ceng)面需(xu)強化(hua)碳(tan)(tan)評估制(zhi)度，激勵(li)可再生能源應(ying)用，并通(tong)過(guo)社區參與(yu)(yu)培育低(di)(di)碳(tan)(tan)文化(hua)，最終構建“低(di)(di)耗高(gao)效、自然(ran)共(gong)生”的城(cheng)市(shi)系統，實現(xian)氣候變化(hua)應(ying)對(dui)與(yu)(yu)高(gao)質量發展的協同。

除了(le)更(geng)重視科技含(han)量高的“硬(ying)產業”如新(xin)能源汽車、AI等，建誠智庫首席(xi)研究員何田認為，城市(shi)更(geng)新(xin)還(huan)應(ying)該從人(ren)的角度(du)出(chu)發，在教育、養老等方面給予支持，圍繞老百姓日(ri)常消費開展(zhan)工作。很多老廠房改造(zao)如果能夠更(geng)好地(di)匹配文(wen)化消費、動漫、居(ju)住公寓(yu)等形態，能獲(huo)得更(geng)好的發展(zhan)。

至于城(cheng)市更(geng)新(xin)數智化管(guan)(guan)理，何田說，這屬于成本管(guan)(guan)控層面，隨著老齡化社會(hui)的到來，建(jian)筑施工(gong)(gong)、物業管(guan)(guan)理等(deng)方面，借助AI等(deng)新(xin)興(xing)技術，既(ji)能(neng)提(ti)高管(guan)(guan)理效率、降低人工(gong)(gong)成本，又能(neng)給廣(guang)大居民、業主、產業提(ti)供更(geng)好服務支撐，可以給予(yu)更(geng)多(duo)關注。（新(xin)華財(cai)經 高婷）